A maioria dos consumidores não dispõe de muito conhecimento prático ao realizar a compra de um imóvel na planta. E o resultado é que muitos acabam se concentrando apenas nas características do bem e deixam de lado alguns aspectos fundamentais para o seu processo de aquisição.
Em decorrência disso, é comum que surjam muitas dúvidas por parte dos compradores, principalmente em relação à cobrança de taxas e encargos. Nessa hora, um dos itens que possui um histórico de gerar mais problemas é a taxa de evolução de obra.
Apesar de ter sua cobrança permitida por lei, ainda é comum encontrar clientes que questionam o pagamento dessa taxa. Sendo assim, é preciso saber como orientá-los em relação a todas as nuances do contrato por ocasião da compra do imóvel e, assim, evitar qualquer prejuízo para ambas as partes no transcorrer da construção.
Para ajudar você a explicar para os seus clientes que a cobrança da taxa de evolução da obra pelas construtoras é legal — e não abusiva —, preparamos este artigo com informações e orientações sobre o assunto. Quer saber mais? Continue a leitura e confira!
Por que o consumidor procura por imóveis ainda na planta?
Antes de falar sobre a cobrança da taxa de evolução da obra em si, vamos contextualizar um pouco o mercado de imóveis na planta — no qual há essa incidência. Para a construtora, vender imóveis ainda na planta é a garantia de que o empreendimento terá o retorno esperado e não trará prejuízos.
Para o consumidor, as vantagens de se adquirir uma propriedade do tipo são várias. Além do preço mais em conta, a possibilidade de fazer pequenas adaptações que a deixem mais personalizada às suas necessidades atrai pessoas de diversas classes e faixas etárias.
A valorização do imóvel, que tende a valer mais após a conclusão da obra, também é outra vantagem, visto que muitos enxergam nisso uma oportunidade de fazer um investimento para o futuro. Contudo, mesmo com essas vantagens, ainda há clientes receosos em comprar uma casa ou um apartamento que está em construção.
O medo de que a construtora quebre e não cumpra o contrato está entre as maiores razões para que esse tipo de transação seja evitado. Porém, a cobrança de taxas extras, como a de evolução da obra, que não existem no caso de um imóvel já finalizado, também figura entre os principais obstáculos para que consumidores comprem na planta.
É por isso que este é o assunto do post de hoje. Abaixo, mostraremos o que é essa taxa, quando ela pode ser considerada abusiva e como se precaver para informar ao seu cliente tudo sobre ela, evitando dores de cabeça no futuro.
O que é a taxa de evolução de obra?
A taxa de evolução da obra — também conhecida como juros de obra — é composta por juros e atualização monetária que são pagos pelo consumidor à Caixa, na maioria das vezes, ou ao agente financeiro envolvido na liberação progressiva de valores às construtoras para edificarem as unidades prediais a serem vendidas.
Em outras palavras, é basicamente uma taxa gerada pelos juros que são cobrados pelos bancos das construtoras nos financiamentos imobiliários no modelo de crédito associativo para a compra de imóveis na planta.
Com isso, o comprador também se torna responsável pelo financiamento assinado junto ao banco para a construção do imóvel ainda na fase de obras. Ele paga para a construtora o sinal e as parcelas do financiamento e, para o banco, os juros relativos ao percentual do montante contratado, que foi liberado no período de construção.
Um exemplo: se o comprador fez um financiamento de R$ 150 mil e o banco liberou R$ 30 mil para a construção, ele pagará os juros somados à taxa de correção do contrato sobre os R$ 30 mil. Assim, conforme a obra e a liberação dos recursos forem avançando, o valor pago pelo cliente também aumenta de maneira proporcional.
A amortização do valor referente à taxa de evolução no saldo devedor do financiamento ocorre somente após a averbação do Habite-se. Os juros de obra não são exclusivos dos contratos de crédito associativo e podem ser aplicados também nos casos em que o relacionamento se der somente entre o comprador e a construtora.
Por um longo período, houve o entendimento de que, antes da entrega das chaves, não poderia ser cobrada essa remuneração. Mas o Superior Tribunal de Justiça, com um acórdão de 2012, passou a permitir a cobrança caso ela esteja prevista no contrato de compra. Assim, a taxa de juros pode chegar a 1% ao mês sobre o saldo devedor do financiamento.
Em outras modalidades de aquisição de imóveis na planta, em que não se cobra tal taxa, a parcela financiada é mensalmente corrigida pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Isso significa que uma obra com duração de dois anos terá sua parcela corrigida pela soma da inflação de 24 meses, o que hoje representaria um aumento em torno de 11%.
Em que momento a construtora pode fazer a cobrança dessa taxa?
Por falta de informação, muitas pessoas acreditam que essa cobrança é sempre indevida ou abusiva. Contudo, a construtora está legalmente autorizada a cobrar a taxa de evolução de obra durante todo o período de construção do imóvel, desde que cumpridas certas condições.
Antes de tudo, a construtora deve, impreterivelmente, informar ao comprador em qualquer momento da transação. E a cobrança dos juros de obra precisa ser apresentada em detalhes em uma cláusula no contrato.
No contrato de compra e venda do imóvel, também deverá estar claramente definida a data da entrega das chaves da propriedade. É ela que determina o fim da cobrança da taxa de evolução de obra: se o cliente continua pagando após o prazo estipulado para a entrega das chaves, a arrecadação passa a ser ilegal.
É preciso se apegar ao fato de que, se o comprador assinou um contrato que prevê a cobrança de uma taxa de evolução de obra, ele estava de acordo com ela — desde que feita sob as condições que explicamos —, assim como com todas as outras condições explicitadas no documento para a compra do bem.
Portanto, não é cabível que o cliente se recuse a pagá-la. Isso pode ser qualificado como quebra de cláusula contratual, o que certamente resultará em pagamento de multas e outras penalidades previstas pela legislação.
Como informar ao cliente sobre tal valor?
Como bem sabemos, é comum que pessoas em processo de aquisição de um imóvel na planta não conheçam as nuances do contrato. Ou, ainda, que tenham dificuldade de entender a linguagem contratual.
Isso pode, muitas vezes, causar problemas na relação entre clientes e construtoras, especialmente com a cobrança da taxa de evolução, considerada por muitos como abusiva. Contudo, conforme mostramos, tal valor é permitido por lei desde que seja especificado em contrato e informado ao cliente no momento da assinatura. Para isso, você pode:
Utilizar uma linguagem que seja compreensível ao cliente
Construtoras e corretores utilizam jargões do mercado de construção civil ou do meio jurídico que não são acessíveis ao consumidor comum. Corre-se o risco de não deixar claro a ele a legalidade e o propósito da taxa — o que pode causar insatisfação no futuro.
Trazer a explicação para a realidade do consumidor
Assim como o comprador paga juros ao banco por um empréstimo ou financiamento realizado, a taxa de evolução da obra se refere aos juros pagos pelas construtoras aos bancos para financiar o empreendimento. Ao aproximar esses dois exemplos, fica mais fácil para ele compreender a origem da cobrança e perceber que ela não é abusiva.
Deixar claro onde a taxa está especificada no contrato
Ao explicar ao seu cliente a cobrança da taxa, mostre onde ela está detalhada no contrato de compra e venda. Isso passa confiança e garante que, no momento da assinatura, ele esteja realmente ciente da existência de tal valor.
Se oferecer para tirar qualquer dúvida que possa surgir
Depois de mostrar a cláusula referente à taxa, deixe claro que você está disponível para tirar quaisquer dúvidas em relação à transação imobiliária como um todo. Além de assegurar a compreensão do contrato, essa é uma forma de fidelizar e fazer com que o cliente se torne um defensor de seus serviços, te indicando para amigos e familiares.
Quando a cobrança passa a ser abusiva?
A cobrança passa a ser abusiva e torna-se ilegal após a entrega das chaves ou no caso de atraso na conclusão da obra — quando a construtora não cumpre o prazo estipulado no contrato de compra e venda, conforme mencionamos anteriormente.
Porém, por diversas ocorrências na obra, quase nunca são cumpridos os prazos de finalização. Dessa forma, os consumidores se veem obrigados a assumir os valores de juros por um período que vai muito além do que o legalmente cobrado e estipulado em contrato.
O comprador não pode, em hipótese alguma, ser penalizado por eventual falta de pontualidade na entrega do imóvel ou, ainda, pela ausência do Habite-se. Portanto, caso alguma das situações anteriores ocorra, a pessoa pode exigir a imediata suspensão da cobrança da taxa de evolução.
A cláusula que possibilita a cobrança das taxas de evolução de obra também vai contra os artigos 39 e 51 do Código de Defesa do Consumidor. Segundo eles, o cliente não pode ser exposto à desvantagem excessiva nas condições previstas na cobrança em que ele não sabe o valor exato do que terá que pagar pelo compromisso.
Geralmente, a planilha apresentada não bate com o cobrado, podendo colocar o consumidor em uma situação incômoda. Quando os valores referentes às taxas de evolução de obra não são descontados do saldo devedor do bem adquirido, contrariando os artigos citados anteriormente, também temos uma prática abusiva.
Por todos esses motivos, é muito importante orientar o cliente a ter muita atenção e a conhecer bem a fundo a modalidade de contrato que se está celebrando com a construtora. É necessário observar todas as condições e o prazo determinado para a entrega do imóvel ao fim da construção.
O consumidor também precisa se manter atualizado, buscar periodicamente por informações junto à construtora sobre o andamento da obra e, sempre que possível, fazer visitas ao local da construção.
E quais atitudes podem ser tomadas no caso de uma cobrança indevida?
Se o comprador da propriedade verificar que a cobrança corresponde às especificações passadas acima e, portanto, é indevida, ele pode (e deve) pleitear seus direitos. Nesse caso, é recomendável acionar pacificamente a construtora em primeiro lugar.
Para tanto, é preciso registrar uma queixa formal em qualquer canal de reclamação da empresa ou até mesmo por e-mail. Deve-se solicitar a suspensão da cobrança e o abatimento do saldo devedor.
Havendo resistência quanto ao atendimento da solicitação, o adquirente do imóvel precisa buscar judicialmente o reconhecimento da cobrança ilegal e a responsabilização da construtora pelo seu inadimplemento contratual. Uma vez reconhecida, a pessoa será restituída em dobro, conforme o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.
O comprador tem até três anos para fazer uma reclamação em juízo, que começa a contar após o pagamento total do financiamento. A devolução do valor abusivo deve ser corrigida com os encargos devidos e paga, em uma única parcela, até 15 dias depois da decisão judicial.
Se o pagamento não for feito no prazo, serão acrescidos 10% de multa. E caso, ainda assim, o valor não seja pago, a construtora pode ter os bens penhorados.
É importante apresentar ao cliente todas as informações de maneira clara e objetiva, para que ele saiba o que a legislação permite dentro dessa modalidade de aquisição de imóveis e quais são os seus direitos. Não menos importante é, também, mostrar quais mecanismos legais estão à sua disposição, caso os seus direitos não sejam respeitados.
Certamente, na posse de todas essas informações e dos devidos esclarecimentos, o consumidor se sentirá mais seguro, confiante e tranquilo para fechar o negócio com a construtora — e, assim, realizar o seu sonho da casa própria.
Gostou do post de hoje? Agora que você já sabe tudo sobre a taxa de evolução de obra e consegue explicar para os seus clientes que essa cobrança não é abusiva, não perca nenhum conteúdo como este! Assine nossa newsletter para receber, diretamente em seu e-mail e em primeira mão, as novidades do nosso blog. Até a próxima!